🎓大蘆洲房產學堂｜買到漏水屋怎麼辦？

買到漏水屋怎麼辦？？

 

買間屬於自己的房子，是很多人的夢想，而買房時最不想遇到的事情就是遇到房屋漏水，但因管線多在內部，除非非常嚴重，否則其實很難在幾次的短暫看屋或交屋的時候發現，也是法院裡很常見的民事訴訟，萬一真遇到了該如何處理?

 

買完房子發現有漏水，賣方有無責任?

依民法第354條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵(減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵)。

瑕疵擔保責任也不看瑕疵是否由賣方的故意或過失所造成，只要交付前就存在的瑕疵，賣方即須負擔瑕疵擔保責任。而房屋漏水是減少其作為居住用途之通常效用瑕疵，縱使賣方不知，亦不得免責。

 

如何求償?求償注意事項

買方只要在交屋5年內發現漏水，並在6個月內舉證瑕疵以存證信函通知賣方，向賣方提出修繕請求即可。需特別注意雖然法條規定瑕疵擔保的期間是五年，但民法第356條也規定了買受人發現瑕疵之後的「通知義務」，如果買方已知漏水，卻未在六個月內通知原屋主，就會被視為是接受了滲漏水的狀況，請求權就失效了，無法再主張瑕疵擔保的權利！

 

可否解除契約

依民法第359條規定，買到漏水屋，買方是可以解除契約或請求減少價金。但若解除契約顯失公平時，買方僅得請求減少價金。一般漏水的情況，雖然影響居住品質，但通常可以修復，因為幾處漏水就要求要解除整份契約，『漏水屋修繕費用』與『房屋買賣總價』相比，解除契約顯失公平，因此大部分的案例中，買方只能請求減少價金和損害賠償，而不是解除契約。除非瑕疵嚴重到難以修復之程度，危害使用安全，才比較可能以請求解除契約的方式進行。

處理房屋漏水問題，若進入訴訟程序，衍生的相關費用和精力，遠遠超出修繕費用，而且法院一般認為滲漏水屬於財物損失，是不太能請求精神賠償的，如果漏水瑕疵不嚴重，建議雙方先協商解決，有必要再訴諸法律程序解決。

 

相關法條參考

*民法第 354 條：「（第一項）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。（第二項）出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

*民法第356條：「（第一項）買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。（第二項）買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。（第三項）不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

*民法第 359 條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

 

*民法第 365 條：「（第一項）買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。（第二項）前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」